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我必须要给郑州公寓投资发烧友们,泼盆冷水!

2018-12-05 12:35:01


△此音频大小为15.79MB


“快帮我找找关系!南三环那个公寓太火爆了,3000多人抢1000多套房,我没抢到,你看看有没有熟人帮搞一套”,“其他好的公寓项目也行,最近好几个朋友投资公寓,我也得赶紧来一套……”


一大早,就被朋友小A的一通电话惊醒,真是累觉不爱。


说实话,基于个人对公寓市场的理解和判断,一般并不愿多提及公寓,尤其是在亲戚朋友面前。但从事房地产行业多年以来,近期收到的公寓投资咨询越来越多。


今天,我们就来好好聊一聊当前郑州公寓投资、购买的可行性。


1

为啥郑州这么多人抢着买公寓?


远的暂且不说,我们以小A看上的那个公寓项目为例。


据小A描述,他看上的公寓开盘当天,毫不夸张的说,选房现场多达几千人,有一多半买房人都没选到房。调取开盘数据的确如此:


该项目开盘当天推出1280套公寓产品,包含28-48平米的平层和37-47平米的loft,平层精装均价9500-9900元/㎡,loft毛坯均价10500-10900元/㎡。开盘前项目认筹量约3000组,开盘当天1280套公寓产品全部售罄,按此计算,成功选到房者仅仅43%。


这样看,当天和小A一样没抢到房者还有很多很多。


小A没抢到的公寓开盘现场▲


问小A,为什么非要挤破头抢一套公寓?和很多公寓投资发烧友一样,他扔来置业顾问般招牌式的四大理由:


1、总价很低,一套28平米的平层公寓总价才26万元左右,投资房产真心不多。

2、首付更低,该项目大方推出首付分期,首付1万起,剩余分5次2年至交房付清,跟玩儿似的毫无压力。

3、将来出租肯定稳赚,按13万商贷10年期,28平米的平层公寓月供约1500元左右,将来让租客养房贷不成问题。

4、公寓商业性质不占名额,没买住宅的买了公寓之后还能买,不影响;住宅名额用完的,可以尽情买公寓,想买几套买几套。


的确,表面上看小A说的这些似乎都很合理。


但投资买房单听置业顾问的片面诱导肯定不行,放在眼前的究竟是大馅饼还是大深坑?郑州公寓市场投资回报究竟怎样?投资划不划得来?几十万砸进去什么时候能回本?什么时候能赚上钱?能赚多少、多久钱?刚需买来过渡性自住又是否可行?


做投资不算清楚这笔账,肯定前途未卜。相信对于这些,小A都还没看透,至少是想方设法买公寓的这个时候。


在看不透公寓市场的情况下,就揣着钱袋子,一头扎进公寓市场是大忌,小A是这样,和小A一样挤破头抢公寓的买房人也是这样。捉急……



2

郑州公寓投资的坑究竟有多深?


我们谈任何投资的可行性,都要以回报率作为首要衡量标准,公寓投资同样。


看公寓值不值得投资,先要算清楚回报收益咋样。


我们做房产投资,收益无非两种:出手转售赚差价、出租赚租金。


那接下来,我们就按这两种收益方式,来算公寓投资回报这笔账。


➤第一笔账:转售赚差价?交易税高达20%以上


商业性质的公寓转售税费高,这点很多人都或多或少都有了解,但究竟高到什么程度,恐怕并没有具体概念。


前几天,一则”72.5万卖套公寓交税22万”的新闻震惊了不少公寓投资小白。事件中,广州一位市民以54万的价格买了一套公寓,放盘3年才遇到一个买家,谈好以72.5万卖出,地税部门在核定之后却要其缴税22万多元,是成交总价的30%!


这还赚什么钱?养了3年的公寓一分钱不赚,反倒赔了3.5万!


为什么公寓二手交易税费会如此高?


别急,我们来算笔账:还以小A看上的那套小公寓,总价26万元计算,假如5年后升值为36万转售,差价10万元。


转手轻松吃10万差价。


表面看这笔买卖还不错,但交易时,小A需交这么多税:


1、增值税及其附加税:转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税:(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%。

2、印花税:税收核定价×万分之五

3、土地增值税:差额的30%-60%(本次以30%计算)

4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20%

即个人实际所得金额20%,个人实际所得金额=转让增值额-各种税额

这样算下来: (36万-26万)÷(1+5%)×5.65%+36万×0.05%+(36万-26万)×30%+(36万-26万)×20%=7.34万元



也就是说,花26万买套公寓,就算苦等5年后升值10万,转售时单税费就要缴纳7.34万元以上,约为成交价的20%,算下来5年收益只有2.66万元。


投资26万,5年毛收益仅仅2万多。加上5年时间的通货膨胀、货币贬值,这套公寓折腾下来基本赚不了钱,甚至还要赔钱。


一个字:坑。


更坑的还在这里:高额的税费造成的结果是,二次交易赔钱,三次交易赔钱,越往后公寓越像个烫手山芋一样,越转手越赔钱。


当大家算清这笔账后,你要担心就不再是赚不赚钱,赔多少钱,而是清醒之后,还会不会有人来接手,手里这个烫手山芋,你还要苦着脸捧多久……


因此,投资公寓靠转售赚取差价这条路,不用想了,是死胡同,走不通。


➤第二笔账:靠租金?至少苦养20年才能收回成本


也许会有人认为,投资公寓本来就不是通过转售来赚钱,吃租金坐当包租婆才是王道。


事实真是如此么?


话不多说,我们还以小A没抢到的公寓为例,算下包租婆究竟能不能当的舒服。



小A说他看上的那套公寓在南三环,从地图来看事实上更接近四环,目前该片区绝大部分为新建商品房,早期的刚刚交房,已售、在售、代售项目基本都集中在未来2-4年内交房,入住人口较少,区域尚不成熟。我们尽量以此为标的,向成熟片区扩大范围来做租金水平参考。


——数据来源:链家


不难看出,目前该公寓所在片区内,暂无公寓出租。外延至靠近主城区的三环内,30-50平米的公寓、一房等租金为1300-1600元/月左右,整体租金水平不高。且由于片区成熟度非常低,房源出租成功率也尚不乐观。


还以小A看上的这套总价26.6万元的28平公寓,按一套公寓年出租率80%(事实上很多公寓出租率是达不到这个水平的),月租金1400元计算:


◆年收益为:12个月 x 1400元/月x 80%出租率 = 1.34万元/年

◆ 成本回收时间:26.6万元 ÷ 1.056万元/年 =19.8年


买一套公寓,至少20年才能收回成本,注意只是收回成本!


况且,就算是带装修公寓,出租之前,你购置基本家具家电的成本嘞?


再者,就算区域人流量慢慢多了,大量公寓堆积,你能保证出租率能达到80%?


那么,如果小A砸进去26万资金,换来的这套公寓究竟啥时候能赚到钱嘞?


现在看来,只有等,等,等……值不值得等,你好好考虑考虑。


那种搓着麻将,收着大把大把租金,日子富得流油的生活,对于未来大部分郑州公寓包租婆来说,只能是幻影。


像小A为之狂热的这套公寓,交易税太高、如果未来租金上不去,赚不了钱,将来会不会有人来接盘?谁来接?人家为什么要接?


那么,还要不要买?值不值得买?


3

但,并不是所有公寓都该绝杀!


说了这么多,基本可以得出一个结论:郑州大部分公寓投资回报率不高,赚钱不易。但,是不是所有公寓产品都不能买?


当然不是,世事无绝对。


首先,对于刚需族来说,公寓产品基本可直接放弃。


因为表面上看,公寓面积小、总价低、首付低,门槛儿非常低,看似刚好符合资金尚不富裕的刚需一族。但实际上,公寓产品并没有过渡属性,户梯比动辄10:1甚至更多,户型通透性差,小的不能再小的开放性厨房日常做饭基本不能用,商水商电收费标准高,入住人员混杂,物业管理差,毫无居住舒适度可言。况且单身一族、小两口住不了两三年,结了婚、有了孩子,还是要买住宅。


其次,投资公寓并不是必死无疑,好好挑选,还是有些能入手的产品,如果能保证未来租金至少能抵月供的70%以上,将来出租,靠吃租金也不会有太大问题。


那么,问题来了,怎么选才能保证未来租金水平上得去?


a.选主城区地铁口,离地铁口越近越好,双地铁更好。地铁口在,人流量必然不会少,这都是未来潜在租客,交通方便,租金自然不会太低;


b.选择近商务区、近商圈的,最好就在大型商务区旁,公寓楼栋再带部分商业,居住密度大,各项生活配套成熟,出租率会有保障。


c.选择好的开发商、好的物业,有咖啡厅、会客室、台球厅等等的,毕竟这些重体验感又时髦的元素,年轻人、商务白领等这些目标租客们都喜欢。


4

致郑州公寓投资大军


其实到这里,郑州公寓投资可行性究竟怎样,结论已经非常清晰。


想了又想,还是不得不多说几句:


1、 现如今郑州公寓市场太乱太杂。截至目前,郑州市面上在售公寓项目多达六十多个,各区域分布不均,一线房企、本土房企等大大小小的开发商都在做,供应量大爆发,产品鱼龙混杂,水平参差不齐。


如果要买,一定要想清楚,未来市场上大量公寓堆积,真正的租客需求在哪里,又有多少需求量?



2、 郑州公寓突然火爆,除了面积小、总价低、投资金额占用小外,与开发商抛出的首付分期、精装、双气等等吸睛诱饵脱不了干系,首付低至1万元者不在少数,相当诱人。


如果要买,一定要想清楚打算买来做什么用?符不符合自身需求?


3、 还是那句话,投资必须看收益。花几十万投资一套公寓值不值?转售可放弃,出租成本回收至少二十年,这个时间等不等得了?还有没有闯进去的必要性?好好思考。


4、如果要买公寓投资,记着,一定不能闭着眼睛,瞎买。


否则,如果租金上不去,赚不了钱,未来会不会有人来接盘?谁来接?人家为什么要接?基本的产品流通性保证不了,放在手里,眼看是套房,就是换不来钱,那时候你该怎么办?该向谁哭喊?


5、最后,房产投资建议首选住宅,除了在郑州买,带着学历去南京、杭州、武汉买都可以,你会发现更多好的投资机会。别再抱着钱,乱闯了。



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