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酒店资产被大量抛弃 还能继续投资吗?

迈点 2019-01-10 09:20:40

来源:迈点网 作者:冯少辉

  

萧条并不仅仅停留在酒店经营本身,随着国家反腐政策和房产政策的双重影响,酒店业已受到了根本的影响,大量的高星级酒店难以从酒店经营中收益,而作为酒店造血支持的房地产也自身难保,转让、出售行为已经波及全国,投资者开始质疑,酒店业还能继续投资吗?酒店从业者开始质疑,酒店这个行业还能继续坚持下去吗?酒店的下一站有该是何处?

  

根据酒店产权网的不完全统计,国内四、五星酒店意愿出售将达到50%以上,这个国内首家专注于酒店产权的平台上已经超过了600亿的酒店资产出售,其中包含大量一线城市的国际酒店品牌资产。为更深入的了解,通过笔者多渠道综合统计,其中上海、广东(除广州)、浙江、福建等这些重要地区的酒店出售意向非常强烈,在上海,超过一半的国际品牌酒店有出售意向,其中包含在陆家嘴、静安等黄金区域的酒店资产,其中海外资产、个人资产和国有资产投资人均位列其中。

  

一、为何酒店资产被大量抛弃,究其原因有三:

  

其一,非理性投资。在房地产高速发展中期阶段中,房地产已经有了竞争的局面,酒店作为房地产提升品牌的作用被引市场,大量的酒店资产被建造,更有甚者将原有的房地产项目进行调整、改建,不同的国内外品牌蜂拥而至,一时间追求大规模、高档次的风气弥漫市场,高端豪华酒店全国遍地开花,导致严重与市场脱节,供大于求。

  

其二,酒店在被建造时更多是作为投资盈利的考虑,目的是为提升品牌,支持地产的目的而非单纯的酒店自身盈利。国内很多豪华酒店的年回报率只有3%左右,一线城市如上海某些高端酒店投资回报期超过50年,地产暴利时,酒店的亏损完全可以用地产的盈利弥补,如今,地产自身难保,没有能力为酒店继续提供补给,此时,酒店就成为众多企业的负累被给予丢弃。

  

其三,政策影响。首先是国家“国八条”的影响,导致酒店不能依赖公款生存,而且,短期政策放松的可能性很小;其次是地产政策影响,地产调控避免了国家的风险,但影响了附属在房地产行业的收益链,本不应该是房地产附属的酒店行业却在这次政策调控中受到了重大的影响,当然,其根本是,酒店行业过度依赖非市场化或非良性的收益模式导致的结果。酒店,变得越来越无法成为优质资产被企业配置,资产寻求出售变现,也是企业最好的补救方法。

  

二、一个酒店资产泛滥的社会

  

当资产过剩后,行业的收益率大幅下降,市场的变现需求开始,出售、并购、兼并等行为愈加激烈,一时间,过度庞大的酒店资产的供应将导致酒店资产价格迅速下跌直到无人问津,特别是搭配房地产的那些酒店资产将更加难以被市场消化,最坏的结果是业主资不抵债,酒店资产不断的变为烂尾楼,开始了漫长的寻主旅程。

  

一些背负着债务的酒店资产将更加严峻,如果说酒店资产变为烂尾楼是一种解脱,那些类似于产权式酒店或已经将酒店金融化的酒店资产被迫背负着消费者的债务在四处寻求出路,也许根本没有出路。在目前的大背景下,国内经济增长放缓、房地产经济低迷、金融产品严控和“塑风”的影响,酒店要想重获市场投注,短时间内几乎没有可能。即使是大哥级的酒店集团,也难以在这样的背景下真正敢放手吸纳更多的酒店资产,相反,互联网时代的影响使更多的酒店产业掌控者在努力让企业更加轻盈,去资产化、轻资产化已经被众多集团制定为未来几年的重要转型方向,这些预期更加重了酒店资产未来的消化难度。

  

三、行业“埃博拉”刚刚开始

  

行业动荡带来的是多层效应的影响,多米诺的现象才刚刚开始,当酒店资产无法达到收益预期,酒店减少成本的意愿将会剧增,裁员、降薪是唯一的出路,原本人员流动率较高的酒店行业更加雪上加霜,以北京某酒店为例,原本生意火爆的酒店突然间生意平淡,投资人为减少损失,要求酒店必须自负盈亏,随后,酒店的裁员、降薪措施并行出台,导致管理人员每月只有不超过5000元的收入,在此影响下,大量员工流失,更加影响了酒店的运营质量,如果顺其自然,每况愈下的局面将不可收拾。国内酒店三星级及以上的酒店接近一万家,从业人员300余万,如计算未挂星的高档酒店,保守估计,星级酒店从业人数将超过600万,几乎相当于中国海南省人口综合,行业的震动,将影响酒店从业人员的大量流失,其他行业必将受到排挤。

  

以酒店为生的建设、设计、供应、咨询等多个行业将也受到较大的影响而不断转型,看起来,似乎一场来此酒店行业的地震就要发生了。也许,我们抱着一种希望,所有危机都会败给市场,因为过去大量的实例证明,市场会给一切一个结果,可笔者预计,未来,市场给这个危机的结果是让一些资产死亡,才会有一个全新的、供需平衡的酒店行业健康的在市场中生存。

  

四、轻资产导向的未来世界

  

去重资产不仅是酒店业的一个方向,也是企业众多行业的一种硬需求,社会中已经有一些公司开始运作去酒店资产化的途径,比如“美尔旅居”,将酒店资产通过更小的分割,通过嫁接旅游,让消费者实现全球旅游的功能,类似于RCI,这种方式在市场中有一定的反应,但还不足以拯救社会存量的酒店资产,在国内,RCI模式有待进一步开发并且走向更符合中国特色的道路,虽说,美尔旅居目前已经是中国最大的分权机构,并且拥有超过60家酒店资产,可内部多个行业整合的系统还需不断的完善。

  

另一个例子是途家,途家靠着一个平台帮助开发商将固定资产嫁接投资回报,快速去化资产,这种涵盖金融产品的资产将更容易受到市场萧条的影响,因为回报就是负债,而且是中长期的。

  

轻资产化的思维来自互联网公司,业主们一直就被一个屏幕就可掌控全球的公司的魅力所吸引。但很可惜,轻资产化的未来世界并不像“历史人”想象的那么简单,轻资产化的价值更偏向于支持重资产企业,比如:搭建桥梁、提升价值、汇聚人量等,它是从资合企业向人和企业转变的过程,然而对资金的流向来看,资合企业需要企业拥有价值的资产才能得到资金的垂青,而人和企业是需要价值的人才才能得到资金的垂青,这种转变对很多业主来说是致命的,人和企业以高价值人才为核心的体系更难以让这些业主驾驭,主体不同、方法不同、理念不同、信仰不同、甚至思维都不相同,简单的将资产处理掉并不能成为所谓的轻资产化公司,也不会用重资产公司的方式进行轻资产化公司管理从而得到持续的资金和人才的支持。

  

犹如专一化企业和多元化企业一样,我们并不能说那个企业更容易成功,因为他们的部落里都有着非常成功的例子,在互联网时代下,冷静的思考出路比顺应潮流更加保险,工业时代也好、互联网时代也好,产品永远都是一个企业的核心(除人外),唯一不同的是,在互联网时代里,产品更需要前所未有的卓越。


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