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酒店资产管理?他们有话说!

AHF资讯 2018-11-08 16:58:35

2016年,中国旅游业实际完成投资12997亿元,同比增长29%。预计2017年旅游直接投资将超过1.5万亿元,同比增长20%以上。新形势、新常态的中国经济发展下,旅游成为社会投资热点和最具潜力的投资领域

面对资本的涌入与冲击,酒店及旅游业应该如何保持冷静清醒的认识?大量资金的强刺激会否产生新的产能过剩?亚太区的投资现状与展望如何?运营期的品牌酒店应如何进行资产管理,提升酒店运营收益?

此次9月在北京圆满落幕的第十届AHF国际酒店及旅游业投资峰会中,资产管理分论坛的各位嘉宾进行了精彩的对话分享,带来了时下酒店资产管理的最新理论、秘诀及注意要点。

小编对嘉宾的观点进行了整理,为您一一呈现!

PART 1

品牌酒店运营期的资产管理秘诀

主持嘉宾:

夏国跃  宝龙地产控股有限公司 企业发展中心总经理

对话嘉宾:

Tasos Kousloglou  JLL Hotels & Hospitality 副总裁 / HAMA亚太 会长

陈孟超  红树林度假世界 执行总裁兼首席执行官

Harry Johnson  博富特全球合伙人有限公司 董事 / HAMA中东及非洲 理事

刘军  天房商业(天津)有限公司 执行董事 & 总经理

 
 

夏国跃:酒店资产管理需要酒管公司和业主方的相互配合

l  运营期的资产管理到底能做什么?首先第一个业主方面要能够对资产管理进行关注和主要负责;第二是在运营期跟管理公司之间对资产管理要进行合作配合,因为管理公司在完成的是我们资产管理在运营部分的其中一段,而业主要对整个资产管理进行负责,所以双方很多地方需要配合。

l  酒店的营运期目前存在着一个现象,国际品牌管理公司、品牌公司对于资产管理这块不太重视或者他们没有太多的管理。主要体现在,他们更多关注自己的品牌和品牌标准的执行。当然品牌及执行品牌标准会对资产管理有一定帮助作用,但在执行品牌标准时会存在与业主投资回报要求产生矛盾的问题,这种情况下管理公司及他的团队会更多关注到其它地方而非投资回报。第二,财务总监对固定资产的管理缺乏关心和专业性。他们更多是做运营出身的操作人员,很难说真正懂财务管理。

l  这个问题的产生是管理公司对资产管理的不重视、关注KPI造成的。也与我们在管理合同上很少谈到资产管理有关。

Tasos Kousloglou:资产管理涉及酒店的重新定位,你必须清楚知道现在的起点和战略

l  资产管理涉及到重新定位,所以你要知道现在的起点是什么?现在的战略是什么?它是一个长期的还是有退出的计划,都需要非常清楚的战略。

l  一般来讲,一开始都是合同,所以业主在规划、开发酒店时,去谈非常合适的管理合同,与自身的策略、规划一致,如果投资的目的是长期持有酒店,就应该谈判一系列的权利。

l  事实上,资产管理者要和经营者建立起良好的关系获得最大的利益,这一点非常重要。双方应该是开放透明的,最终的目标应该是要实现酒店投资的回报,包括业主利益的最大化。

l  引入第三方资产管理是合适的,但你要确定第三方是否能对现有资产增加附加值。作为第三方,可能会对本地市场了解不够,你还需了解它的发展经验和历史,对你的产品组合是否足够的了解,是否有金融、财务和投资的专业知识,针对的是长期持有还是准备退出。第三方需要能够增加资产价值,对我们的业主或团队,要带来知识的补缺,并能够运用上他们的技能。

陈孟超:由于投资与运营管理的目标不同,我们需要专业资产管理人的强势介入

l  因为投资与运营管理的目标不同,不太可能强调运营人站在投资人的角度去思考问题,那我们就只能用专业的资产管理人强势的介入。从酒店运营的角度出发,大多数人都是从运营转型做资产管理,是非常大的挑战,因为运营是运营,管理者是管理者,视角完全不一样。运营人站在投资角度考虑问题很多是拔苗助长。现在很多投资人已经意识到,资产建立在这个地方,考虑到怎么处置资产的时候,更需要专业的资产管理人。

l  从需求上讲,我们的确有引进第三方资产管理公司的需求,但困难和挑战非常大。资产管理从业主的角度讲它更大的价值还是在投前规划上,前期的规划介入非常重要。第三方管理公司在中国没有很好地项目,没有成功的案例导致以后在中国的发展会面临更大的挑战。

Harry Johnson:资产管理的敏感、敏捷,依赖数据的运用与可靠性、流程规划和实施的完整性

l  资产管理者是业主的眼睛和耳朵,他们要做自己的事情,有问题他们就要去解决,并且把问题扭转,如果方向不对就必须纠正,这就是资产管理团队的责任和职责。同时需要完全透明和持续不断地与业主进行沟通,保持与业主及其目标的一致,了解经营者的情况和状况,懂得用数据支持自己的意见和建议。

l  我们必须把经营者带到重要的市场上。运营团队是否在做自己的工作,是否有正确的KPI和绩效指标,是否知道自己的职责?你不能依赖经营者提供数据,你要有自己的观点和数据,了解市场都在做些什么,自己该做什么,到底是落后还是领先市场,而不仅仅是依赖于每个人获得的统计数据和报表,同时要有自己的直接数据输入和理解。

l  现在的酒店越来越集团化、机构化,作为这些资产的持有方我们已经不仅仅是运营,更多的是国际范的业务方式或模式。我们还需要有当地的报告团队,有成本效益的标准,让资产管理方参与进来,不管是内部还是外部的,你才能更正确或安全。资产管理就要了解金融融资和融资结构,代表业主去纠正这些风险的敞口,找到一些潜在的风险,并尽可能的把风险进行缓稀。这些都是你需不需要选择第三方要考虑的原因。

刘  军:对资产管理的重视体现在管理合同的谈判,而对管理公司的支持和信任也是对资产负责的表现

l  对资产管理的重视首先体现在管理合同的谈判上。这方面要做的首先是坚持,其次是要信任他,信任和支持管理公司也是对资产负责的表现,作为业主方要针对管理公司在资产管理方面的薄弱环节提供支持。业主方和管理公司为酒店好的目标是一致的,只是出发点不同。业主方希望酒店整体都好,管理公司可能把酒店运营好了,在资产管理方面就比较欠缺。在资产管理方面,我们都是“小学生”,所以引进第三方的支持是必要的。

l  第三方介入会是一个很大的挑战,因为资产管理是一个长期工作和过程,很难进行短期的量化。所以让业主相信第三方资产管理公司的话,一年甚至三年这样的短时间内很难看出结果,这跟第三方管理公司合同不一样。“授之以鱼不如授之以渔”,加强对业主公司相关人员,如财务或相关资产专业的资产管理人员的培训,这样可能业主公司、业主更容易接受一些。

 

PART 2

资本冲击下的酒店资产管理

主持嘉宾:

马勇  中国教育部旅游管理教学指导委员会 副主任

对话嘉宾:

曹俊  上海新联谊大厦有限公司(上海外滩华尔道夫酒店业主)财务总监

高原  河南建业新生活酒店管理有限公司 董事长

屠琤  上海证大喜玛拉雅公司 总经理

潘小科  北京耀莱互动科技有限公司 首席执行官

 
 

马勇:酒店资产最终追求的目标是要实现回报,实现杠杆收益

l  中国酒店在发展经营上有四个阶段,早期是服务管理,包括引入海外的知名品牌;后面到经营管理时期;到资产管理时期;最后是资本管理时期。资本管理主要有两个层面,一是节流,二是开源。

l  酒店业主方、投资方需要转变观念,提升资产价值实际上是有多种方式的;另外我们还需要有适当的工具。中国酒店人思维的变革真的很重要,没有新思维,将来面对形势变化的能力必然会不足。

曹俊:酒店资产管理的目的是为了获得最大的投资回报

l  酒店的投资回报率要从两个角度看:它的分子是收益、现金流或营业毛利,分母是投入、投资。中国酒店的资产管理其实就是要解决分子和分母关系的问题,并把它变成一个最大化的问题。

l  酒店资产要流动,关键是有现金流,没有现金流就没有资本运作的空间,而现金流的稳定需要基础资产,同时资本运作又必须有实体的东西。我们的基础资产就有酒店,但平均2%、3%的收益水平,的确难以被资本所青睐。 

l  资本的魅力需要酒店人去熟悉和了解。现在资本和投资人会增加酒店资产证券化,减少直接投资,而依赖于间接投资如银行、债券等,然后会逐步转向直接投资,如向社会公众直接发募集资金的资产类证券产品,这也是未来发展的趋势。

高原:资产管理实际是全生命周期的资产管理,贯穿酒店的整个发展过程

l  酒店资产管理全生命周期可分成四个阶段:第一阶段从拿地开始,就要对这个酒店进行定位可行性报告,并选择合理对应的管理品牌;第二阶段是建造; 第三阶段是总经理到位后的着建工作;第四阶段是从营业收益开始到最后资产转让或酒店关闭。而资本冲击下的酒店资产管理应该定位在第四个阶段。

l  资产管理的最高境界是资金的流动,实现资金的流动才能增大资产的价值,当然在流动前一定要保持资产的优质。

l  作为酒店管理公司,两件事情是必须要做的,第一要有量,整个资产总量要达到一定的幅度;第二要有质,包括你的经营能力、所产生的效益,而这效益还是每年增长的两位数以上的比例。酒店管理公司首先要做的是提高管理水平和经营能力。

屠琤:新时代商业发展趋势下的资产管理,应用新思维实现其多元化

l  实现资产价值的最大化,是酒店资产管理的最终目标。通过业主与酒管公司更好的分工,品牌公司更多的在节流方面发挥专长,而业主则更多的参与到开源方面,包括对市场的分析和业务模式的规划,以及通过空间业态的比例划分重新增加价值等,通过商业模式的探讨,实现资产效益最大化。

l  商业地产运营的规律决定了酒店资产未来肯定要流动和交易的,行业的酒店资产管理发展趋势决定了将来酒店从业人员的发展前景是最大的。

潘小科:酒店行业的投资定位,应该从前期就根据本地市场的需求对产品进行合理规划

l  从投资的角度,没有任何资产是不流动、不交易的,一项资产不可能永远是固定资产,它是具有流动性且必须流动的。而酒店即便是做得比别人好,但如果仅有3%的回报率大家依然不会感兴趣。

l  酒店行业的投资定位,应该从前期就必须根据本地市场的需求对产品进行合理规划。而目前市场上普遍引进的是委托管理模式,也就是连锁经营,从全球的角度有一个整体统一且普遍适用的标准,就是产品的可复制、高效率、统一化。但对中国市场而言,我们要清醒认识它的优势和不足。对产品进行定位时,除了要满足委托管理的品牌标准需求以外,还需要知道中国人、中国市场的需要。

峰会精彩回顾(点击即可阅读)

【战略视角】亚洲旅游产业未来格局及投资新动力

【Savills:数据分享】亚太区酒店投资现状与展望

【剖析头条】“一带一路”——亚太酒店市场的投资策略

大家好,给大家介绍一下 酒管&业主的合作故事 @钱进@何操

“从平台的角度看单体酒店的未来”

擎动未来 | 第十届AHF国际酒店及旅游业投资峰会在京圆满落幕

荣耀绽放 | AHF第十届亚洲大奖获奖榜单揭晓

THE END

展望2018年3月在上海举行的第十三届亚洲酒店论坛年会暨中国酒店星光奖颁奖典礼,打开更宏伟的行业盛世篇章!

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